ОКВЭД для риэлтора и агентства недвижимости 2026 — код 68.31, налоги, самозанятость, ИП

Риэлторский бизнес — один из немногих, где можно стартовать почти без вложений: нужны знание рынка, телефон и умение договариваться. Заработок идёт с комиссии за сделку — обычно это процент от стоимости объекта при купле-продаже или часть месячной аренды. Клиенты приходят с досок вроде «Авито» и «Циан», через рекомендации, застройщиков и партнёрские программы банков.

Но чтобы принимать оплату официально, заключать договоры с клиентами и получать комиссию от застройщиков и банков по безналу, нужно легально оформиться. Работа «в чёрную» на личной карте — это и потеря крупных партнёров (они платят только по договору с юрлицом или самозанятым), и риск вопросов от налоговой при регулярных поступлениях.

В этом гайде разберём главное перед стартом: какие коды ОКВЭД указать риэлтору и агентству, нужна ли лицензия (спойлер — нет), можно ли работать самозанятым, какой налоговый режим выбрать и как зарегистрировать ИП бесплатно через банк. Все цифры актуальны на 2026 год с учётом налоговой реформы.

🏠 Самозанятый, ИП или ООО — что выбрать риэлтору

Прежде чем выбирать ОКВЭД, определитесь с формой. Для риэлтора есть три пути, и выбор зависит от того, работаете вы в одиночку или строите агентство с сотрудниками.

Самозанятость (НПД). Отличный старт для частного риэлтора. Посреднические услуги — подбор объектов, показы, юридическое сопровождение сделки — это работа своим трудом, а не перепродажа, поэтому НПД применять можно (это подтвердил Минфин). Налог 4–6%, взносов нет, регистрация за 5 минут в приложении. Рамки: лимит дохода 2,4 млн ₽ в год, нельзя нанимать сотрудников. Важный нюанс — самозанятый не вправе работать по агентскому договору, оформляйте отношения как договор возмездного оказания услуг.

ИП. Базовый выбор, когда доход перевалил за 2,4 млн ₽ или вы нанимаете помощников и стажёров. Можно работать с юрлицами по безналу, заключать агентские договоры, применять УСН. Лимит дохода на УСН — 490,5 млн ₽. Регистрация бесплатна через банк.

ООО. Нужно, если открываете полноценное агентство с несколькими учредителями, франшизой, штатом риэлторов и крупными договорами с застройщиками. Для соло-риэлтора — избыточно: сложнее отчётность, деньги нельзя свободно выводить на личную карту.

А

Анна · ваш консультант Бесплатно

Получите бесплатный гайд под ваш бизнес:
как открыть агентство недвижимости в 2026

• Бизнес-модель и план: вложения, средний чек, окупаемость
• Как оформить по документам и не попасть на штрафы
• Выгодное налогообложение — патент или УСН под ваши расходы
• Готовые коды ОКВЭД 68.31 для риэлтора
• Где открыть счёт без комиссий банку
• Как внедрить ИИ и обойти конкурентов

🚀Уже помогли более 2000 предпринимателям открыть бизнес правильно

Получить в TelegramПолучить в MAX

Ответим лично в течение дня и пришлём PDF-гайд под ваш бизнес

Не можете решить между самозанятостью и ИП? Разобрали это подробно в отдельном материале — самозанятый или ИП: что выгоднее.

🏦 Как открыть ИП для риэлторской деятельности бесплатно

Самый простой способ зарегистрировать ИП — через банк. Это бесплатно: банк готовит заявление, подписывает электронной подписью и отправляет в ФНС, госпошлину 800 ₽ платить не нужно. Заодно сразу откроется расчётный счёт — на него застройщики, банки-партнёры и клиенты будут перечислять комиссию.

Риэлтору и агентству от банка нужно немногое: бесплатное обслуживание счёта (сделки идут неравномерно, платить абонентку в простой месяц не хочется), удобный приём безналичных платежей от партнёров и дешёвый вывод заработка на личную карту. Мы рекомендуем два банка с бесплатным обслуживанием — заявку можно оставить прямо здесь.

📋 Какие коды ОКВЭД нужны риэлтору и агентству недвижимости

Основной код для риэлторских услуг — 68.31 «Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе». Именно он описывает работу посредника: подбор объектов, показы, сопровождение купли-продажи и аренды за комиссию. Остальные коды добавляют по мере расширения бизнеса.

Большинству риэлторов и агентств достаточно поставить основным 68.31 — он покрывает и продажу, и аренду за вознаграждение. Внутри него есть детальные подкоды (68.31.1 — посредничество при купле-продаже, 68.31.2 — при аренде, 68.31.3 и 68.31.4 — консультации), но указывать укрупнённый 68.31 удобнее: все подкоды входят автоматически.

Важно различать посредничество и работу со своим имуществом. Код 68.31 — это комиссия за услугу (вы сводите продавца и покупателя). А если покупаете квартиру на себя и перепродаёте дороже — это уже 68.10, и налоги считаются иначе. Берите коды с запасом: сегодня вы посредник, а завтра захотите инвестировать в объекты или сдавать своё.

О принципах выбора основного и дополнительных кодов — в нашем разборе как правильно выбрать ОКВЭД в 2026 году.

💰 Какой налог выбрать риэлтору в 2026

У риэлтора почти нет расходов: услуга оказывается своим трудом, а не за счёт закупки товара. Поэтому выгодны режимы, которые считают налог с выручки, а не с прибыли. Патент здесь не подходит — риэлторских услуг нет в перечне видов деятельности для ПСН (ст. 346.43 НК РФ), купить патент на посредничество нельзя. Реально рассматривать стоит три варианта — НПД, УСН «Доходы» и УСН «Доходы минус расходы».

НПД (самозанятость) — 4–6%

Лучший старт для частного риэлтора. Налог 4% с поступлений от физлиц и 6% — от юрлиц, страховых взносов нет вообще, декларации нет, чеки формируются в приложении «Мой налог». Ограничения: доход до 2,4 млн ₽ в год и запрет на наём сотрудников. Пока вы работаете в одиночку и не выходите за лимит — это самый дешёвый и простой режим.

УСН «Доходы» — 6%

Налог 6% со всей выручки, расходы не учитываются. Для риэлтора это чаще всего оптимальный режим при работе через ИП: расходов мало, а страховые взносы можно полностью вычесть из налога. При небольшом доходе налог может обнулиться за счёт взносов. Подходит, когда переросли самозанятость, наняли помощников или заключаете агентские договоры с застройщиками.

УСН «Доходы минус расходы» — 15%

Налог 15% с разницы между доходами и расходами. Риэлтору-одиночке обычно невыгоден — расходов почти нет. А вот агентству недвижимости с офисом, штатом риэлторов и большим рекламным бюджетом этот режим может подойти: аренда, зарплаты и реклама «Циан»/«Авито» уменьшают налог. Считать нужно по своим цифрам: если подтверждённые расходы превышают 60% выручки — «Доходы минус расходы» выгоднее.

Про взносы: фиксированная часть у ИП в 2026 году — 57 390 ₽ плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽. Их платят на любом режиме, кроме НПД (у самозанятого взносов нет). На УСН «Доходы» взносы уменьшают налог вплоть до нуля. Как это работает — в статье про уменьшение налога на страховые взносы.

Полное сравнение режимов с примерами расчётов — в материале какой налог выбрать ИП в 2026 году.

🚫 Частые ошибки риэлторов

Ошибка 1: не тот ОКВЭД

Открыли ИП с кодом консалтинга или торговли, а оказываете риэлторские услуги. Формально — деятельность вне заявленных кодов. Банк видит поступления «за услуги по сделке с недвижимостью» при «неподходящем» ОКВЭД и может ограничить операции по 115-ФЗ. Ставьте 68.31 основным сразу.

Ошибка 2: самозанятый по агентскому договору

Самозанятым нельзя оказывать посреднические услуги по агентскому договору. Если оформить договор как «агентский», ФНС переквалифицирует доход и доначислит НДФЛ 13%. Работая на НПД, заключайте договор возмездного оказания услуг, а для полноценной агентской схемы открывайте ИП.

Ошибка 3: ждать «риэлторскую лицензию»

Лицензирование риэлторской деятельности отменено ещё в 2002 году. Никакой лицензии или обязательного членства в СРО для работы риэлтором не требуется — не тратьте время и деньги на «оформление лицензии», которой не существует. Достаточно регистрации и кода 68.31.

Ошибка 4: пропустить лимит самозанятости

Одна крупная сделка с большой комиссией — и вы близко к лимиту НПД в 2,4 млн ₽. При превышении статус самозанятого слетает, а доход сверх лимита облагается НДФЛ. Следите за оборотом и заранее открывайте ИП на УСН «Доходы», чтобы не остаться без выгодного режима в середине года.

❓ Частые вопросы